Căn cứ pháp lý:
Luật Đất đai 2024
Luật Tố tụng dân sự 2015
Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Quyết định 2304/QĐ-BNNMT
Tranh chấp đất đai là gì
Căn cứ khoản 47, Điều 3, Luật Đất đai 2024: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Giải quyết tranh chấp đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào tài liệu, chứng cứ, cơ sở pháp luật để giải quyết mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên, nhằm mục đích xác định, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:
UBND cấp xã nơi xảy ra vụ tranh chấp đất đai có trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại địa phương.
Nếu hòa giải tranh chấp đất đai không thành ở UBND cấp xã thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ thuộc về:
TAND giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ, sổ hồng hoặc các loại giấy tờ khác theo quy định tại điều 137 Luật Đất đai năm 2024
TAND hoặc UBND các cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, sổ hồng hoặc các loại giấy tờ khác theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024
Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có hiệu lực thi hành.
Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
QUY TRÌNH THỦ TỤC VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện qua các giai đoạn như sau:
3.1.Tự thương lượng hoặc Hòa giải
Theo khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024, khi xảy ra tranh chấp đất đai: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở”. Nghĩa là khi có tranh chấp đất đai Nhà nước chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc các bên tự hòa giải, phụ thuộc vào thiện chí giữa các bên.
Tuy nhiên, cần tránh nhầm lẫn khái niệm hòa giải cơ sở với Hòa giải tại UBND cấp xã. Cụ thể, hoạt động hòa giải ở cơ sở được điều chỉnh bởi Luật hòa giải 2013 và được thực hiện bởi các hòa giải viên thuộc các tổ hòa giải. Tổ hòa giải là tổ chức tự quản của nhân dân được thành lập ở cơ sở (gồm thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố và cộng đồng dân cư khác) để hoạt động hòa giải.
Như vậy, khi tranh chấp đất đai không bắt buộc các bên tự hòa giải. Nhưng khi khởi kiện thì điều kiện bắt buộc là các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện (khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024). Trường hợp không hòa giải mà nộp đơn trực tiếp lên Tòa án thì Tòa sẽ không thụ lý vì không đủ điều kiện khởi kiện theo quy định.
3.2 Hòa giải tại UBND cấp xã
Đây là hoạt động bắt buộc theo quy định tại khoản 2, Điều 235 của Luật Đất đai năm 2024 “trước khi đưa tranh chấp đất đai ra giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”. Cụ thể, theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã;
Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, UBND cấp xã phải có thông báo bằng văn bản về việc thụ lý đơn hòa giải cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp.
Bước 2: Chủ tịch UBND cấp xã lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có)
Việc hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện trong vòng không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai
Bước 3: Tổ chức buổi hòa giải tranh chấp đất đai
Thành phần bao gồm: Các bên tranh chấp, Hội đồng hòa giải và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ việc tranh chấp đất đai.
Bước 4: Sau khi tiến hành hòa giải, kết quả hòa giải sẽ được lập thành biên bản và công bố cho các bên liên quan. Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải, các bên tranh chấp và phải đóng dấu của UBND cấp xã. Kết quả được gửi ngay cho các bên tham gia tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã. Có 2 kết quả xảy ra: Hòa giải thành và hòa giải không thành
Hòa giải thành: Tranh chấp sẽ kết thúc. Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cập nhật lại hiện trạng sử dụng đất.
Hòa giải không thành: Một trong các bên có thể khởi kiện ra TAND có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp theo BLTTDS 2015
Lưu ý:
Tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải
Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì không bắt buộc hòa giải (không phải là tranh chấp đất đai)
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI CƠ QUAN CÓ THẨM QUYỀN
Hướng giải quyết tranh chấp đất đai chung của nhà nước đầu tiên là khuyến khích các bên tự hòa giải. Khi các bên không thể tự đàm phán, hòa giải với nhau thì có thể yêu cầu UBND cấp xã đứng ra hòa giải. Và sau bước hòa giải không thành thì khởi kiện tranh chấp. Tùy vào trường hợp có hay không giấy tờ đất đai hợp pháp
Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024: giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Khoản 1 Điều 236 của Luật Đất đai 2024 quy định Tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
Theo quy định tại khoản 9, Điều 26 BLTTDS 2015 thừa nhận rằng Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Quá trình giải quyết vụ án tranh chấp đất đai được thực hiện theo các giai đoạn: Khởi kiện, thụ lý vụ án, hòa giải, chuẩn bị xét xử, xét xử, nghị án và tuyên án.
Kết quả của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án có thể là Bản án hoặc Quyết định của Tòa án, có hiệu lực pháp luật và được đảm bảo thi hành bởi Cơ quan thi hành án dân sự
Thủ tục gồm các bước sau:
Chuẩn bị hồ sơ: gồm: Đơn khởi kiện, giấy tờ của người khởi kiện, giấy tờ của bên bị biện và Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu có. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất và các giấy tờ pháp lý liên quan
Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án
Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý
Mở phiên tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đã có sổ đỏ
Tòa ra ra bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ.
Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 có 2 hình thức giải quyết tranh chấp: (1) Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền hoặc (2) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền.
Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền
Các bên có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai chuẩn bị hồ sơ gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã, trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp, Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành. Trình tự thực hiện:
Nộp hồ sơ
Các bên có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, tỉnh tủy theo quy định. Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết đối với trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định nếu có
Giải quyết yêu cầu về tranh chấp
Cơ quan có thẩm quyền xem xét thẩm tra xác minh và giải quyết hồ sơ. Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp
Trả kết quả giải quyết tranh chấp
Chủ tịch UBND cấp xã/tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp
Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (tương tự phần trên)